Ferienhaus in Naples
In welchen Schritten erfolgt die Kaufabwicklung für ein Eigenheim in USA/Florida?
Sie suchen sich einen Makler, der Ihre Interessen beim Kauf vertritt. Sie müssen den Makler nicht bezahlen, denn wenn ein Kauf zustande kommt, erhält Ihr Makler normalerweise die Hälfte der Kommission, die der Verkaufsmakler bekommt. Natürlich können Sie die komplette Abwicklung selbst machen, aber warum, wenn es nichts kostet, denn der Verkausmakler vertritt nur die Interessen des Verkäufers.
Wenn Sie mit Ihrem Makler ein entsprechendes Objekt gefunden haben, macht dieser einen Vergleich, welche Preise für ähnliche Objekte in der Nachbarschaft erzielt worden sind. Er prüft ebenfalls, wie lange das Objekt schon auf dem Markt ist und ob es sich um einen "Notverkauf" handelt. Mit diesem Wissen berät er Sie, welches erste Kaufangebot Sie abgeben sollten. Mit diesem Kaufangebot wird eine kleine Anzahlung (etwa $ 5000.-) fällig, die bei einem Notar hinterlegt wird. Gleichzeitig bieten Sie im Vertrag Termine an für eine weitere Vorauszahlung (normalerweise 10% der Verkaufssumme minus der ersten Anzahlung) und den Tag der Übergabe, an dem dann auch die restliche Summe fällig wird. Üblicherweise liegen zwischen Kaufangebot und Übergabe des Hauses 30-60 Tage.
Der Verkäufer kann nun Ihr Angebot kontern, wenn ihm Ihre angebotene Summe zu niedrig erscheint und Sie können darauf wieder mit einem Gegenangebot reagieren, bis sich entweder beide Parteien auf eine Summe geeinigt haben oder sich eine Partei aus dem "Geschäft" zurückzieht. In diesem Fall wird die Anzahlung wieder zurückgezahlt.
Bei einer Einigung gilt es nun, gewisse Termine einzuhalten, damit Sie ohne Schaden vom Vertrag zurücktreten können, falls es versteckte Mängel gibt, die Ihnen bei der Besichtigung nicht auffallen konnten. Sie sollten deshalb einen offiziellen Hausinspektor beauftragen, der das Kaufobjekt auf Mängel untersucht. Dazu gehören die Bausubstanz, das Dach, Schäden durch Feuchtigkeit oder Termiten, sowie eine Funktionsüberprüfung der Elektrik mit allen elektrischen Geräten, der Klimaanlage etc. Der Inspektor erstellt einen offiziellen Untersuchungsbericht, der Ihnen innerhalb von 24 Stunden übergeben wird. Wenn Mängel aufgelistet sind, die in ihrer Schwere nicht fachmännisch bewertet werden konnten, so können Sie kurzfristig einen Fachmann beauftragen, einen Kostenvoranschlag für die Beseitigung eines Schadens abzugeben. Der Kaufvertrag beinhaltet zwar die Punkte "normale Abnutzung und Reparaturen", aber anhand des Inspektionsberichtes können Sie nun vom Verkäufer verlangen, die Mängel zu beseitigen oder den Kaufpreis entsprechend zu reduzieren. Wenn der Verkäufer dieses nicht akzeptiert, können sie kostenfrei vom Vertrag zurücktreten.
Als nächsten Schritt müssen Sie eine sogenannte "Titel Insurance" oder einen Rechtsanwalt beauftragen, das Eigentumsrecht und die bisherigen Eintragungen in den offiziellen Büchern zu klären, damit absolut sichergestellt ist, dass der Verkäufer als 100%-iger Eigentümer eingetragen ist und es keine Verbindlichkeiten (Hypotheken) oder Nutzungseinschränkungen für das Objekt gibt, da es in USA kein Grundbuch im Deutschen Sinne gibt.
Was ist ein "Short Sale"?
Was bezeichnet man als "Foreclosure"?
Wie Sie vielleicht auf unserer Homepage gesehen haben (die Graphik), haben die Immobilienpreise in den letzten 10 Jahren eine rasante Berg- und Talfahrt hinter sich gebracht. Die Banken haben in unverantwortlicher Weise ihren Kunden Hypotheken angeboten, die höher waren, als der damalige Wert der Immobilie und bei den steigenden Preisen hat jeder gedacht, dass das so weitergeht. Den Banken ging es nur um Profit. Inzwischen sind aber die Preise drastisch gefallen, in vielen Fällen um mehr als 50% und die Hausbesitzer schulden nun den Banken mehr, als ihre Immobilie heute wert ist.
Um aus ihre Schuldenmisere herauszukommen, versuchen nun viele Besitzer eine Enteignung (mit ihren negativen Folgen auf die Kreditwürdigkeit etc.) zu vermeiden und sie bieten ihre Immobilie zu einem Preis an, der einerseits vielleicht auf dem Markt erzielbar ist, aber anderersseits unter dem Betrag liegt, den sie der Bank schulden. Das ist dann ein Short Sale. Wenn sie nun einen Interessenten finden, so muss dieser erst einmal herausfinden, ob es neben der Bank andere Gläubiger gibt (z.b. die Community, weil die monatlichen Gebühren nicht bezahlt wurden oder das Steueramt, weil die Grundsteuer nicht mehr bezahlt wurde etc.). Der Verkaufserlös würde dann aufgeteilt und jeder müsste auf einen Teil der Schuld verzichten. Wenn nur einer der Beteiligten mit dieser Regelung nicht einverstanden ist, weil er glaubt, anderweitig mehr zu bekommen, fällt das alles zusammen wie ein Kartenhaus und niemand weiss, wie lange es dauert, bis sich alle Parteien geeinigt haben oder nicht. Ein langwieriger Prozess mit ungewissem Ausgang, also Hände weg.
Hier handelt es sich um eine Zwangsvollstreckung, die sehr schnell eingeleitet wird, wenn ein Hauseigentümer seine Zahlungen (Hypothekentilgung, monatliche Unterhaltskosten der Hausgemeinschaft, etc.) einstellt, weil er seinen Job verloren hat oder überschuldet ist. Bei der ersten, fehlenden Zahlung gibt es meistens eine Warnung und im nächsten Monat beantragt einer der Gläubiger schon eine Zwangsvollstreckung, damit er später bei der Versteigerung an erster Stelle steht und hoffentlich besser bedient wird, als die anderen Gläubiger. In den meisten Fällen übernimmt die Bank das Objekt bei der folgenden Versteigerung und versucht dann, das Objekt über einen Makler zum höchstmöglichen Preis zu verkaufen. Da es hier Einschränkungen bei der Kostenübernahme und bei der Abwicklung geben kann, sollte unbedingt ein erfahrener Makler für den Kauf eingeschaltet werden. Die Verkaufsbedingung ist immer "wie besichtigt" und alle Mängel sind vom Käufer zu beseitigen. Und leider hat es in der Vergangenheit auch Fälle gegeben, in denen die Bank die Eigentumsübertragung sehr nachlässig bearbeitet hat und der neue Besitzer ist trotz Zahlung nicht der Eigentümer. Auch hier ist Vorsicht geboten.